KAUZA: JAK SE ZMĚNÍ TRH S NEMOVITOSTMI? BUDOU SE BYTY PRODÁVAT, ČI SPÍŠE PRONAJÍMAT?

Vydáno 16.11.2018

ZA DRAHÉ BYDLENÍ MOHOU BOJÁCNÍ POLITICI

Lukáš Kovanda, hlavní ekonom, Czech Fund

 

Více než jedenáct let. Tak dlouho si průměrný Čech vydělává na nové bydlení. Těžko budeme v Evropě hledat zemi, kde to trvá déle. Plyne to ze studie, kterou začátkem října zveřejnila poradenská společnost Deloitte. Studie porovnává údaje z dvanácti evropských zemí z loňského roku. Nejsnadněji na bydlení dosáhnou Belgičané, kteří na průměrný nový byt o rozloze 70 metrů čtverečních vynaloží 3,7 ročního platu. Dostupnost bydlení v České republice je v porovnání s dalšími evropskými zeměmi, na něž se studie zaměřuje, nejhorší. Pokud zohledníme naději dožití obyvatel ČR, vychází nám, že průměrný Čech si na nové bydlení vydělává bezmála pětinu svého dospělého života.

Hlavním viníkem tohoto neutěšeného stavu je stát. Stávající legislativa ne­umožňuje developerům stavět dostatečně rychle. Stavební řízení u nás trvá dle ak­tuál­ních dat déle než v rozvojových zemích jako Irák, Svazijsko či Rwanda. Všechny tyto země mají rychlejší povolovací procesy než Česká republika. Ta v délce stavebních řízení aktuálně obsazuje 165. místo na žebříčku 180 zemí světa.

Například v Praze chybí zhruba dvacet tisíc bytů. Stát se situaci snaží řešit půjčkami mladým rodinám do 36 let, letos na ně vyčlenil 650 milionů korun. To je z hlediska objemu hypotečního trhu v ČR „plivanec v moři“. Vždyť v letošním roce si zatím Češi sjednali hypotéky v průměrném měsíčním objemu 17,4 miliardy korun. Za jediný měsíc tak na hypotéky jde takřka 27krát víc peněz, než je ve zmíněném programu státních půjček přiděleno na celý letošní rok. Ani miliarda korun, kterou stát vyčlení v roce příštím, přitom bydlení pro mladé rodiny dostupnějším neučiní. Jedná se tak o populistický krok politiků, kteří se zjevně chtějí na předvolebních billboardech chlubit tím, jak mladým otevírají cestu k bydlení.

Skutečným řešením by však bylo vzít to úplně z jiného konce a zjednodušit legislativu týkající se stavebních řízení. Jejich zdlouhavost neumožňuje developerům pružně reagovat na zvyšování poptávky po bydlení. V důsledku toho pak rostou ceny nemovitostí, ale i nájemného. Opravdu účinná změna legislativy by si však vyžádala úplně nový stavební zákon a zřejmě i omezení počtu stavebních úřadů. To je však z hlediska většiny politiků příliš citlivý krok, pročež se snaží situaci líbivě „řešit“ z druhé strany, a to na účet daňového poplatníka. Toho samého daňového poplatníka, řadového občana, hájením jehož zájmu se ti samí politici tolik zaštiťují, když kritizují Českou národní banku.

Centrální banka totiž před prázdninami rozhodla o tom, že jednotlivým komerčním bankám doporučí další sadu přísnějších opatření pro poskytování hypoték. Od začátku října, kdy doporučení vstoupilo v platnost, tak už banky musí zohlednit i další, donedávna neexistující kritéria než jen to, kolik žadatel o hypotéku dává na kupovanou nemovitosti ze svého a kolik si na ni bere ve formě úvěru. Musí zohlednit rovněž to, jaký je jeho dluh v poměru k ročnímu příjmu a jak velké jsou jeho splátky k příjmu měsíčnímu.

Politici napříč spektrem krok ČNB hlasitě kritizují. Vlastně o dost hlasitěji než třeba představitelé bank, jimž přitom ČNB zpřísněním podmínek bezprostředně znesnadňuje hypoteční byznys. Nová sada opatření totiž zbavuje možnosti získat hypotéku až čtvrtinu domácností.

Samozřejmě, lze se dlouze bavit o tom, zda opatření České národní banky nejsou přepjatá či nekonzistentní.

Přepjatá proto, že podíl špatných hypotečních úvěrů – nesplácených a jiných, takzvaně nevýkonných – na jejich celkovém objemu činil například letos v srpnu 1,28 procenta, což plně odpovídá předkrizové úrovni roku 2007, kdy ovšem po žádných zpřísňujících opatřeních nikdo ani náznakem nevolal.

Nekonzistentní proto, že ČNB svými nejnovějšími kroky vlastně říká, že komerčním bankám nevěří, že budou půjčovat dle svého uvážení zodpovědně. Přitom jindy centrální banka bankovní sektor ráda hájí, když vyzdvihuje, jak zodpovědně jednal v době propukající světové finanční krize před deseti a více lety, právě kolem roku 2007. Ani tehdy, během předkrizového globálního dluhového rauše, se tuzemské banky neutrhly ze řetězu, nepodlehly stádové psychóze nezodpovědného půjčování kdekomu či investic do takzvaných toxických aktiv. Takže nakonec – na rozdíl od naprosté většiny zemí EU – nemusely být zachraňovány byť jen korunou z kapsy daňového poplatníka. Mimochodem, pokud dnes ČNB preventivně banky omezuje, říká nejen to, že jim nevěří, ale vlastně tím také nahrává na smeč zastáncům rychlého vstupu do eurozóny a do bankovní unie. Když si totiž hlavní bankovní regulátor v zemi není jistý zodpovědným jednáním „svých svěřenců“, mohou to zastánci přijetí eura při troše obratnosti interpretovat tak, že právě proto bude jistější, když budeme v bankovní unii. Tudíž na případný průšvih naší bankovní soustavy se pak budou skládat i ostatní v unii, nejen my sami.

Přepjatá. Nekonzistentní. Bavit se o tom lze. Ale ne s politiky. Ti mají tolik másla na hlavě, že jejich kritika ČNB bude stejně působit nevěrohodně. Pokud by jim skutečně šlo o věc, o to, aby bydlení v ČR tolik nezdražovalo, už dávno uvolní příslušnou legislativu. Takhle to jen vypadá, že se své břídilství snaží hodit na někoho jiného, takže kopou do centrální banky. Pokud by se v ČR stavělo, jak se stavět má, pokud bychom měli vhodnou legislativu, Česká národní banka si pro zpřísnění hypoték vlastně ani žádný argument nenajde. Ceny nemovitostí totiž budou o dost níže.

Takto však mnohým zájemcům o vlastní bydlení zbývají jen oči pro pláč. V některých případech zcela zbytečně. I tak však mohou svou situaci ještě řešit. Jak? Mají na výběr v zásadě ze tří plně legálních možností.

První z nich je zástava ještě jiné než kupované nemovitosti. Mohou pomoct třeba rodiče či příbuzní, kteří se zaručí vlastní nemovitostí. Někdy postačí třeba i ručení chalupou na venkově. I když v případě ručení rekreačním objektem uplatňují banky zpravidla přísnější kritéria než při ručení domem či bytem. Problematická je při ručení majetkem rodičů či příbuzných ta skutečnost, že musí dát svou nemovitost do zástavy třeba na několik desítek let. V případě ručení nemovitostí rodičů může při takto dlouhém časovém horizontu celou věc zkomplikovat i úmrtí. Některé banky v ČR proto nabízí hypotéku, z níž se další ručitel může při řádném splácení po určité době vyvázat. Například v případě třicetileté hypotéky se může vyvázat zhruba po dvanácti letech.

Další možností je stavební spoření, třeba překlenovací úvěr od stavební spořitelny. Takzvaně dofinancovat lze pořízení nemovitosti i úvěrem spotřebitelským či úvěrem od nebankovního poskytovatele. Dofinancování je ale stále obtížnější, neboť Česká národní banka už jej v rámci zpřísňování podmínek poskytování hypoték bankám prakticky zapovídá.

Lidé si ovšem berou hypotéky nejčastěji s jedním dalším spolužadatelem. Spolužadatelem nemůže ale být manžel či manželka. Výjimku tvoří ty páry, které mají rozdělené jmění manželů.

To nejpodstatnější je ale následující. Na bydlení u nás vyděláváme prakticky nejdéle v Evropě, protože naše stavební řízení trvají skoro nejdéle na světě. Primárně za to ale mohou politici, pravicoví i levicoví, nikoli centrální banka.

 

JAK SE ZMĚNÍ TRH S NEMOVITOSTMI? BUDOU SE BYTY PRODÁVAT, ČI SPÍŠE PRONAJÍMAT?

 

Tomáš Hron

finanční ředitel, TART

PRODEJ: 20%
NÁJEM: 80%

Jedu-li autem po rovině na dálnici rychlostí 130 km/h, stačí udržovat plyn na stejné úrovni. Přijde-li klesání, měl bych plyn ubrat, jinak překročím povolenou rychlost. Už nějakou dobu jedeme na trhu nemovitostí po klesající dálnici a zatím jsme plyn neubrali. Nevím, jakou rychlostí přesně nyní jedeme – možná 150 km/h, možná více. Asi nemá cenu čekat, až tam bude 200 km/h. Nevíme totiž, jestli dálnice náhle nekončí, jestli za zatáčkou není havárie.

Výhoda auta je, že u něj máme neustále přehled o aktuální rychlosti. ČNB však má k dispozici tachometr ukazující okamžitou rychlost se zpožděním několika týdnů až měsíců. Krok ČNB pravděpodobně naši rychlost zmírní, jak významně, je však otázka. Dokážu si představit, že nastane nyní určitý pokles v počtu nových hypoték. Možná dočasně vzroste poptávka po nájemním bydlení. Nicméně pravděpodobně významnější problém je, že na trhu není dostatek nových bytů. A to zejména kvůli zdlouhavému vyřizování stavebního povolení. To tlačilo cenu nových bytů nahoru. S tímto opatření ČNB nic neudělá.

Pokud bych nyní byl v situaci, že bych měl řešit svou bytovou otázku, pak bych nyní spíše volil nájem oproti koupi a doufal, že ekonomický cyklus nám relativně brzy připraví lepší příležitosti ke koupi.

Roman Šmucler

majitel institutu estetické medicíny Asklepion, prezident ČSK

PRODEJ: 60%
NÁJEM: 40%

Osobně tento krok vítám. Češi oproti Němcům mnohem více investují do nemovitostí, spíše do hypoték. Myslím, že řada z nich by potřebovala peníze na hezký život s dětmi a žít levněji v nájmu. Kolem sebe vidím spoustu lidí, kteří nežijí, jen splácejí. Budou splácet dvacet let a pak budou staří v bytě jiné velikosti, než budou potřebovat… Máme milion lidí v exekuci, to už je skoro na státní převrat a je to nemalá tragédie. Normální je žít za svoje, a když si půjčím, tak s rezervami, abych se nestal otrokem.

Štěpán Křeček

hlavní ekonom, BH Securities

PRODEJ: 75%
NÁJEM: 25%

Regulace hypotečních úvěrů v konečném důsledku sníží množství finančních prostředků na realitním trhu. Logickým důsledkem bude snižování tempa růstu cen nemovitostí, které jsou v České republice vzhledem k průměrné výši mezd velmi vysoké.

Mnozí lidé si kvůli přísnější regulaci nebudou moct vzít hypotéku na nákup nemovitosti. Lze proto očekávat, že poroste poptávka po nájemním bydlení a s tím i jeho cena. Ve společnosti pravděpodobně vznikne mezigenerační propast – starší lidé budou bydlet spíše ve vlastních nemovitostech, kdežto u mladších lidí bude rozšířenější nájemní bydlení.

Marek Čížek

FES&P manažer pro východní Evropu, Faurecia Clean Mobility

PRODEJ: 70%
NÁJEM: 30%

Český zákazník je spíše konzervativní, a proto bude vždy raději danou nemovitost vlastnit než si ji pronajímat. Je to dáno i naší nedávnou historií, kterou současná produktivní generace má ještě v paměti. Věřím, že u nových, mladých generací se tento poměr může měnit, svět se pro nás stal globálním, cestování dostupnějším a pracovní příležitosti v zahraničí otevřenějšími. Bydlím v Praze, z mého pohledu je trh s nemovitostmi velká bublina, která ale trochu splaskává, hospodářský růst se zpomaluje a není to jen vlivem letních měsíců.

ČNB reaguje na celosvětový trh včetně domácí situace a začíná regulovat podmínky úrokové sazby, toto nejvíce ovlivní ty nejrizikovější hypotéky, ty, které nejsou kryté příjmem, ty, které pokrývají sto procent ceny nemovitosti. Z tohoto pohledu by to nemuselo mít tak negativní vliv na trh s nemovitostmi. Dle mého názoru trh více ovlivní cena dnešních nemovitostí, která je přemrštěná. Vlivem poklesu hospodářského růstu i vlivem změny úrokových sazeb se jistě dočkáme poklesu trhu s nemovitostmi, ale samotný krok ČNB v něm nebude tím signifikantním parametrem, spíše se dočkáme spekulací, že poklesnou samotné ceny na trochu více reálnou úroveň.

Michal Mejstřík

ekonom, profesor Univerzity Karlovy

PRODEJ: 50%
NÁJEM: 50%

Jde o rozumný krok, ale bolestivý pro žadatele s nižším příjmem. Dlouhodobě je však ochraňující. Daňoví poplatníci by neměli dotovat dlouhodobě nebonitní úvěry (non-performing loans), které vznikají za konjunktury. Přísnější pravidla platí i při refinancování s navýšením původní částky úvěru zejména nad deset procent.

Tento krok při stávajícím nedostatku bytů trh ovlivní jen málo. Ano, byty jsou drahé, ale občané je kupují jako investici často pro děti, a proto přes padesát procent bytů budou lidé spíše pronajímat.

Petr Dufek

analytik finančních trhů, ČSOB

PRODEJ: 40%
NÁJEM: 60%

Trh se opatřeními ČNB mění průběžně. V první řadě zdražují hypotéky, a stávají se tak méně dostupnými, následná úprava pravidel pro poskytování úvěrů na bydlení je jen završením snahy centrální banky udržet budoucí potenciální rizika v mezích normy. Velmi restriktivně navíc působí už tak rekordní ceny nemovitostí, které vylučují řadu zájemců z trhu. Bohužel se tak děje v době, kdy není nazbyt ani příležitostí pro nájemní bydlení.

Petr Hodek

generální ředitel, ČEZ Teplárenská

PRODEJ: 55%
NÁJEM: 45%

Omezení vyplývající z doporučení ČNB považuju na jednu stranu za správná, protože počet zadlužených obyvatel roste a nejsem si jistý, zda současně roste i finanční gramotnost některých potenciálních dlužníků. Bez omezení by mohlo dojít po ukončení fixací hypoték v případě růstu úrokových sazeb ke zvýšení počtu dlužníků a následně i exekucí. To může mít negativní dopady na celou ekonomiku. Nicméně omezení bude mít vliv i na ceny nemovitostí, očekávám postupné zastavení jejich růstu a snížení počtu stavebních zakázek. Jak dlouho bude trvat, než se to projeví, si netroufnu odhadnout.

Očekávám tedy postupné zastavení růstu cen nemovitostí a naopak zvýšení početu pronajímaných nemovitostí. Krátkodobě si myslím, že dojde k navýšení počtu prodávaných nemovitostí, protože ti majitelé, kteří se budou obávat další krize na realitním trhu a propadu cen nemovitostí, se budou snažit rychle prodat. To může však jen přispět k dalšímu poklesu cen nemovitostí, protože tato případná panika způsobí převážení nabídky nad poptávkou a další snížení cen nemovitostí. Může však nastat i opačný jev, kdy vlastníci raději své nemovitosti neprodají, než aby je prodávali pod cenou. V obou případech dojde ke změně poměru pronajímaných a prodávaných nemovitostí. Pokud odhaduji, že dnes je poměr 30 ku 70 ve prospěch prodávaných nemovitostí, tak výsledný poměr se změní na zhruba 40 až 45 procent nemovitostí pronajímaných.

Zadejte e-mailovou adresu

a nic ze Světa průmyslu vám už neunikne!

Vaše osobní údaje budeme zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů, a to v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každé kampani.

TOP Rozhovory

SLEDUJEME NOVÉ TRENDY A UČÍME S NIMI PRACOVAT OBCE I FIRMY

SLEDUJEME NOVÉ TRENDY A UČÍME S NIMI PRACOVAT OBCE I FIRMY

Vydáno 7.6.2019

„Doba jde rychle kupředu a nutí nás stále hledat technologie, které budou přínosem pro naše klienty. Hledáme nadšence, kteří se dívají do budoucna, vysvětlujeme jim, v čem jim můžeme pomoct, učíme majitele firem i třeba starosty obcí novinky používat a zařazovat do konceptu smart city,“ říká Petr Dvořák, generální ředitel společnosti Vodafone Czech Republic.

KARTA UŽ NENÍ JEN O PLACENÍ, VÍ TOHO O NÁS MNOHEM VÍC

KARTA UŽ NENÍ JEN O PLACENÍ, VÍ TOHO O NÁS MNOHEM VÍC

Vydáno 4.6.2019

Bezhotovostní platba je dnes již zcela rutinní záležitostí, stačí přiložit a je hotovo. Karta však už zdaleka není jen platebním prostředkem, slouží k identifikaci, může suplovat průkaz, klíč, stravenku, jízdenku či vstupenku na kulturní akci. „Těch projektů je skutečně celá škála a jdou napříč odvětvími od školství přes dopravu až po oblast identifikace,“ říká Miroslav Lukeš, generální ředitel společnosti Mastercard Europe.

SMART CITY, TO JE POHODLNÝ ŽIVOT V ČISTÉM MĚSTĚ

SMART CITY, TO JE POHODLNÝ ŽIVOT V ČISTÉM MĚSTĚ

Vydáno 13.5.2019

„Smart city totiž není o tom, že si starosta řekne, že teď budeme chytré město. V první fázi je důležité najít strategického partnera a na rozvoji obce směrem ke smart city pracovat dlouhodobě a strategicky. Toto je velmi důležité a často zásadně podceňované,“ říká v rozhovoru pro Svět průmyslu Jan Zápotočný, člen představenstva společnosti E.ON Energie.

DEVELOPER JE TEN, KDO TVOŘÍ MĚSTO

DEVELOPER JE TEN, KDO TVOŘÍ MĚSTO

Vydáno 29.4.2019

Město staví developeři. I naše metropole rostla především díky soukromému kapitálu. Tak vznikly nejen oblíbené čtvrti, jako jsou Vinohrady nebo Ořechovka, ale třeba i současná Waltrovka či Florentinum, které nesou značku Penta. „Zodpovědnost za to, jak Praha vypadá, je velká, jsme si toho vědomi a snažíme se podle toho chovat,“ říká v rozhovoru pro Svět průmyslu Petr Palička, výkonný ředitel pro Českou republiku ve společnosti Penta Real Estate.

Zobrazit Více

Zadejte e-mailovou adresu

a nic ze Světa průmyslu vám už neunikne!

Vaše osobní údaje budeme zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů, a to v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každé kampani.

Další zprávy

DÍKY DÁLKOVÝM ODEČTŮM MÁ ODBĚRATEL KONTROLU NAD SPOTŘEBOU VODY

DÍKY DÁLKOVÝM ODEČTŮM MÁ ODBĚRATEL KONTROLU NAD SPOTŘEBOU VODY

Vydáno 12.6.2019

Chytré technologie dnes pronikají do většiny průmyslových oborů, vodárenství není výjimkou. Své o tom vědí ve společnosti VODÁRNA PLZEŇ a.s., kde jdou inovacím dlouhodobě naproti. „Smart technologie přináší komfort jak provozovateli, tak i zákazníkům. Jsme díky nim schopní snáze předcházet haváriím či poruchám,“ říká generální ředitel firmy Ludvík Nesnídal.

SPOLEČNĚ STAVÍME DOMY SE ZELENOU ENERGIÍ

SPOLEČNĚ STAVÍME DOMY SE ZELENOU ENERGIÍ

Vydáno 27.5.2019 Komerční sdělení

Jsou důkazem, že spolupráce dvou firem může fungovat hladce. Jedni zařídí stavbu domu, druzí jej opatří fotovoltaikou. Výsledek? Zákazník dostane moderní bydlení na klíč, které je z velké části nezávislé na elektřině z uhelných a jaderných elektráren. Jednatel firmy S-Power Energies Jaroslav Šuvarský a obchodní ředitel společnosti Bidli Roman Weiser o tom mluvili v rozhovoru pro Svět průmyslu.

VODA JE SOCIÁLNÍ KOMODITA A TAK K NÍ MUSÍME I PŘISTUPOVAT

VODA JE SOCIÁLNÍ KOMODITA A TAK K NÍ MUSÍME I PŘISTUPOVAT

Vydáno 20.5.2019

Pražské vodovody a kanalizace využívají vlastní špičkový systém komplexního managementu vodárenské infrastruktury. „Systém je neustále dostupný, zaměstnanci jsou tak v reálném čase informováni o provozních událostech a data ze systému slouží k vyhodnocení a dalšímu zdokonalení poskytovaných služeb,“ popsal generální ředitel PVK Petr Mrkos unikátní systém SWiM, který patří k těm nejlepším v Evropě.

TĚŽÍME ZE ZKUŠENOSTÍ V OBORU

TĚŽÍME ZE ZKUŠENOSTÍ V OBORU

Vydáno 10.5.2019 Komerční sdělení

Provádí vodoinstalační a topenářské práce, rozvody plynu, ale také odstraňují usazeniny z technologických zařízení. Přerovská firma G R N, s.r.o., patří ve svém oboru ke zkušeným hráčům, přestože vznikla až na počátku třetího tisíciletí. „Mezi našimi klienty jsou státní organizace jako Ministerstvo obrany nebo Ministerstvo zemědělství,“ prozradil Rudolf Gerža.

Společnost Bosch bude od roku 2020 celosvětově CO2 neutrální

Společnost Bosch bude od roku 2020 celosvětově CO2 neutrální

Vydáno 9.5.2019

Již od nadcházejícího roku bude společnost Bosch klimaticky zcela neutrální. Od roku 2020 již více než 400 závodů Bosch po celém světě za sebou nebude zanechávat žádnou uhlíkovou stopu. Bosch je tak prvním velkým průmyslovým podnikem, který tento ambiciózní cíl zrealizuje za zhruba jeden rok. „Přebíráme odpovědnost za ochranu klimatu, a proto jednáme právě teď,“ říká Dr. Volkmar Denner, předseda představenstva společnosti Robert Bosch GmbH.

PRAŽSKÝ DOPRAVNÍ PODNIK PATŘÍ MEZI NEJLEPŠÍ NA SVĚTĚ

PRAŽSKÝ DOPRAVNÍ PODNIK PATŘÍ MEZI NEJLEPŠÍ NA SVĚTĚ

Vydáno 7.5.2019

„Těším se na tu dobu, kdy budu vědět, že tramvaj mi přijede za minutu a další spoj na ni perfektně naváže a neujede mi, že si v aplikaci budu moct předplatit kupon na jízdné,“ říká Petr Witowski, generální ředitel Dopravního podniku hlavního města Prahy.

Zobrazit Více
Objednejte si předplatnéMám zájem