KAUZA: JAK SE ZMĚNÍ TRH S NEMOVITOSTMI? BUDOU SE BYTY PRODÁVAT, ČI SPÍŠE PRONAJÍMAT?

Vydáno 16.11.2018

ZA DRAHÉ BYDLENÍ MOHOU BOJÁCNÍ POLITICI

Lukáš Kovanda, hlavní ekonom, Czech Fund

 

Více než jedenáct let. Tak dlouho si průměrný Čech vydělává na nové bydlení. Těžko budeme v Evropě hledat zemi, kde to trvá déle. Plyne to ze studie, kterou začátkem října zveřejnila poradenská společnost Deloitte. Studie porovnává údaje z dvanácti evropských zemí z loňského roku. Nejsnadněji na bydlení dosáhnou Belgičané, kteří na průměrný nový byt o rozloze 70 metrů čtverečních vynaloží 3,7 ročního platu. Dostupnost bydlení v České republice je v porovnání s dalšími evropskými zeměmi, na něž se studie zaměřuje, nejhorší. Pokud zohledníme naději dožití obyvatel ČR, vychází nám, že průměrný Čech si na nové bydlení vydělává bezmála pětinu svého dospělého života.

Hlavním viníkem tohoto neutěšeného stavu je stát. Stávající legislativa ne­umožňuje developerům stavět dostatečně rychle. Stavební řízení u nás trvá dle ak­tuál­ních dat déle než v rozvojových zemích jako Irák, Svazijsko či Rwanda. Všechny tyto země mají rychlejší povolovací procesy než Česká republika. Ta v délce stavebních řízení aktuálně obsazuje 165. místo na žebříčku 180 zemí světa.

Například v Praze chybí zhruba dvacet tisíc bytů. Stát se situaci snaží řešit půjčkami mladým rodinám do 36 let, letos na ně vyčlenil 650 milionů korun. To je z hlediska objemu hypotečního trhu v ČR „plivanec v moři“. Vždyť v letošním roce si zatím Češi sjednali hypotéky v průměrném měsíčním objemu 17,4 miliardy korun. Za jediný měsíc tak na hypotéky jde takřka 27krát víc peněz, než je ve zmíněném programu státních půjček přiděleno na celý letošní rok. Ani miliarda korun, kterou stát vyčlení v roce příštím, přitom bydlení pro mladé rodiny dostupnějším neučiní. Jedná se tak o populistický krok politiků, kteří se zjevně chtějí na předvolebních billboardech chlubit tím, jak mladým otevírají cestu k bydlení.

Skutečným řešením by však bylo vzít to úplně z jiného konce a zjednodušit legislativu týkající se stavebních řízení. Jejich zdlouhavost neumožňuje developerům pružně reagovat na zvyšování poptávky po bydlení. V důsledku toho pak rostou ceny nemovitostí, ale i nájemného. Opravdu účinná změna legislativy by si však vyžádala úplně nový stavební zákon a zřejmě i omezení počtu stavebních úřadů. To je však z hlediska většiny politiků příliš citlivý krok, pročež se snaží situaci líbivě „řešit“ z druhé strany, a to na účet daňového poplatníka. Toho samého daňového poplatníka, řadového občana, hájením jehož zájmu se ti samí politici tolik zaštiťují, když kritizují Českou národní banku.

Centrální banka totiž před prázdninami rozhodla o tom, že jednotlivým komerčním bankám doporučí další sadu přísnějších opatření pro poskytování hypoték. Od začátku října, kdy doporučení vstoupilo v platnost, tak už banky musí zohlednit i další, donedávna neexistující kritéria než jen to, kolik žadatel o hypotéku dává na kupovanou nemovitosti ze svého a kolik si na ni bere ve formě úvěru. Musí zohlednit rovněž to, jaký je jeho dluh v poměru k ročnímu příjmu a jak velké jsou jeho splátky k příjmu měsíčnímu.

Politici napříč spektrem krok ČNB hlasitě kritizují. Vlastně o dost hlasitěji než třeba představitelé bank, jimž přitom ČNB zpřísněním podmínek bezprostředně znesnadňuje hypoteční byznys. Nová sada opatření totiž zbavuje možnosti získat hypotéku až čtvrtinu domácností.

Samozřejmě, lze se dlouze bavit o tom, zda opatření České národní banky nejsou přepjatá či nekonzistentní.

Přepjatá proto, že podíl špatných hypotečních úvěrů – nesplácených a jiných, takzvaně nevýkonných – na jejich celkovém objemu činil například letos v srpnu 1,28 procenta, což plně odpovídá předkrizové úrovni roku 2007, kdy ovšem po žádných zpřísňujících opatřeních nikdo ani náznakem nevolal.

Nekonzistentní proto, že ČNB svými nejnovějšími kroky vlastně říká, že komerčním bankám nevěří, že budou půjčovat dle svého uvážení zodpovědně. Přitom jindy centrální banka bankovní sektor ráda hájí, když vyzdvihuje, jak zodpovědně jednal v době propukající světové finanční krize před deseti a více lety, právě kolem roku 2007. Ani tehdy, během předkrizového globálního dluhového rauše, se tuzemské banky neutrhly ze řetězu, nepodlehly stádové psychóze nezodpovědného půjčování kdekomu či investic do takzvaných toxických aktiv. Takže nakonec – na rozdíl od naprosté většiny zemí EU – nemusely být zachraňovány byť jen korunou z kapsy daňového poplatníka. Mimochodem, pokud dnes ČNB preventivně banky omezuje, říká nejen to, že jim nevěří, ale vlastně tím také nahrává na smeč zastáncům rychlého vstupu do eurozóny a do bankovní unie. Když si totiž hlavní bankovní regulátor v zemi není jistý zodpovědným jednáním „svých svěřenců“, mohou to zastánci přijetí eura při troše obratnosti interpretovat tak, že právě proto bude jistější, když budeme v bankovní unii. Tudíž na případný průšvih naší bankovní soustavy se pak budou skládat i ostatní v unii, nejen my sami.

Přepjatá. Nekonzistentní. Bavit se o tom lze. Ale ne s politiky. Ti mají tolik másla na hlavě, že jejich kritika ČNB bude stejně působit nevěrohodně. Pokud by jim skutečně šlo o věc, o to, aby bydlení v ČR tolik nezdražovalo, už dávno uvolní příslušnou legislativu. Takhle to jen vypadá, že se své břídilství snaží hodit na někoho jiného, takže kopou do centrální banky. Pokud by se v ČR stavělo, jak se stavět má, pokud bychom měli vhodnou legislativu, Česká národní banka si pro zpřísnění hypoték vlastně ani žádný argument nenajde. Ceny nemovitostí totiž budou o dost níže.

Takto však mnohým zájemcům o vlastní bydlení zbývají jen oči pro pláč. V některých případech zcela zbytečně. I tak však mohou svou situaci ještě řešit. Jak? Mají na výběr v zásadě ze tří plně legálních možností.

První z nich je zástava ještě jiné než kupované nemovitosti. Mohou pomoct třeba rodiče či příbuzní, kteří se zaručí vlastní nemovitostí. Někdy postačí třeba i ručení chalupou na venkově. I když v případě ručení rekreačním objektem uplatňují banky zpravidla přísnější kritéria než při ručení domem či bytem. Problematická je při ručení majetkem rodičů či příbuzných ta skutečnost, že musí dát svou nemovitost do zástavy třeba na několik desítek let. V případě ručení nemovitostí rodičů může při takto dlouhém časovém horizontu celou věc zkomplikovat i úmrtí. Některé banky v ČR proto nabízí hypotéku, z níž se další ručitel může při řádném splácení po určité době vyvázat. Například v případě třicetileté hypotéky se může vyvázat zhruba po dvanácti letech.

Další možností je stavební spoření, třeba překlenovací úvěr od stavební spořitelny. Takzvaně dofinancovat lze pořízení nemovitosti i úvěrem spotřebitelským či úvěrem od nebankovního poskytovatele. Dofinancování je ale stále obtížnější, neboť Česká národní banka už jej v rámci zpřísňování podmínek poskytování hypoték bankám prakticky zapovídá.

Lidé si ovšem berou hypotéky nejčastěji s jedním dalším spolužadatelem. Spolužadatelem nemůže ale být manžel či manželka. Výjimku tvoří ty páry, které mají rozdělené jmění manželů.

To nejpodstatnější je ale následující. Na bydlení u nás vyděláváme prakticky nejdéle v Evropě, protože naše stavební řízení trvají skoro nejdéle na světě. Primárně za to ale mohou politici, pravicoví i levicoví, nikoli centrální banka.

 

JAK SE ZMĚNÍ TRH S NEMOVITOSTMI? BUDOU SE BYTY PRODÁVAT, ČI SPÍŠE PRONAJÍMAT?

 

Tomáš Hron

finanční ředitel, TART

PRODEJ: 20%
NÁJEM: 80%

Jedu-li autem po rovině na dálnici rychlostí 130 km/h, stačí udržovat plyn na stejné úrovni. Přijde-li klesání, měl bych plyn ubrat, jinak překročím povolenou rychlost. Už nějakou dobu jedeme na trhu nemovitostí po klesající dálnici a zatím jsme plyn neubrali. Nevím, jakou rychlostí přesně nyní jedeme – možná 150 km/h, možná více. Asi nemá cenu čekat, až tam bude 200 km/h. Nevíme totiž, jestli dálnice náhle nekončí, jestli za zatáčkou není havárie.

Výhoda auta je, že u něj máme neustále přehled o aktuální rychlosti. ČNB však má k dispozici tachometr ukazující okamžitou rychlost se zpožděním několika týdnů až měsíců. Krok ČNB pravděpodobně naši rychlost zmírní, jak významně, je však otázka. Dokážu si představit, že nastane nyní určitý pokles v počtu nových hypoték. Možná dočasně vzroste poptávka po nájemním bydlení. Nicméně pravděpodobně významnější problém je, že na trhu není dostatek nových bytů. A to zejména kvůli zdlouhavému vyřizování stavebního povolení. To tlačilo cenu nových bytů nahoru. S tímto opatření ČNB nic neudělá.

Pokud bych nyní byl v situaci, že bych měl řešit svou bytovou otázku, pak bych nyní spíše volil nájem oproti koupi a doufal, že ekonomický cyklus nám relativně brzy připraví lepší příležitosti ke koupi.

Roman Šmucler

majitel institutu estetické medicíny Asklepion, prezident ČSK

PRODEJ: 60%
NÁJEM: 40%

Osobně tento krok vítám. Češi oproti Němcům mnohem více investují do nemovitostí, spíše do hypoték. Myslím, že řada z nich by potřebovala peníze na hezký život s dětmi a žít levněji v nájmu. Kolem sebe vidím spoustu lidí, kteří nežijí, jen splácejí. Budou splácet dvacet let a pak budou staří v bytě jiné velikosti, než budou potřebovat… Máme milion lidí v exekuci, to už je skoro na státní převrat a je to nemalá tragédie. Normální je žít za svoje, a když si půjčím, tak s rezervami, abych se nestal otrokem.

Štěpán Křeček

hlavní ekonom, BH Securities

PRODEJ: 75%
NÁJEM: 25%

Regulace hypotečních úvěrů v konečném důsledku sníží množství finančních prostředků na realitním trhu. Logickým důsledkem bude snižování tempa růstu cen nemovitostí, které jsou v České republice vzhledem k průměrné výši mezd velmi vysoké.

Mnozí lidé si kvůli přísnější regulaci nebudou moct vzít hypotéku na nákup nemovitosti. Lze proto očekávat, že poroste poptávka po nájemním bydlení a s tím i jeho cena. Ve společnosti pravděpodobně vznikne mezigenerační propast – starší lidé budou bydlet spíše ve vlastních nemovitostech, kdežto u mladších lidí bude rozšířenější nájemní bydlení.

Marek Čížek

FES&P manažer pro východní Evropu, Faurecia Clean Mobility

PRODEJ: 70%
NÁJEM: 30%

Český zákazník je spíše konzervativní, a proto bude vždy raději danou nemovitost vlastnit než si ji pronajímat. Je to dáno i naší nedávnou historií, kterou současná produktivní generace má ještě v paměti. Věřím, že u nových, mladých generací se tento poměr může měnit, svět se pro nás stal globálním, cestování dostupnějším a pracovní příležitosti v zahraničí otevřenějšími. Bydlím v Praze, z mého pohledu je trh s nemovitostmi velká bublina, která ale trochu splaskává, hospodářský růst se zpomaluje a není to jen vlivem letních měsíců.

ČNB reaguje na celosvětový trh včetně domácí situace a začíná regulovat podmínky úrokové sazby, toto nejvíce ovlivní ty nejrizikovější hypotéky, ty, které nejsou kryté příjmem, ty, které pokrývají sto procent ceny nemovitosti. Z tohoto pohledu by to nemuselo mít tak negativní vliv na trh s nemovitostmi. Dle mého názoru trh více ovlivní cena dnešních nemovitostí, která je přemrštěná. Vlivem poklesu hospodářského růstu i vlivem změny úrokových sazeb se jistě dočkáme poklesu trhu s nemovitostmi, ale samotný krok ČNB v něm nebude tím signifikantním parametrem, spíše se dočkáme spekulací, že poklesnou samotné ceny na trochu více reálnou úroveň.

Michal Mejstřík

ekonom, profesor Univerzity Karlovy

PRODEJ: 50%
NÁJEM: 50%

Jde o rozumný krok, ale bolestivý pro žadatele s nižším příjmem. Dlouhodobě je však ochraňující. Daňoví poplatníci by neměli dotovat dlouhodobě nebonitní úvěry (non-performing loans), které vznikají za konjunktury. Přísnější pravidla platí i při refinancování s navýšením původní částky úvěru zejména nad deset procent.

Tento krok při stávajícím nedostatku bytů trh ovlivní jen málo. Ano, byty jsou drahé, ale občané je kupují jako investici často pro děti, a proto přes padesát procent bytů budou lidé spíše pronajímat.

Petr Dufek

analytik finančních trhů, ČSOB

PRODEJ: 40%
NÁJEM: 60%

Trh se opatřeními ČNB mění průběžně. V první řadě zdražují hypotéky, a stávají se tak méně dostupnými, následná úprava pravidel pro poskytování úvěrů na bydlení je jen završením snahy centrální banky udržet budoucí potenciální rizika v mezích normy. Velmi restriktivně navíc působí už tak rekordní ceny nemovitostí, které vylučují řadu zájemců z trhu. Bohužel se tak děje v době, kdy není nazbyt ani příležitostí pro nájemní bydlení.

Petr Hodek

generální ředitel, ČEZ Teplárenská

PRODEJ: 55%
NÁJEM: 45%

Omezení vyplývající z doporučení ČNB považuju na jednu stranu za správná, protože počet zadlužených obyvatel roste a nejsem si jistý, zda současně roste i finanční gramotnost některých potenciálních dlužníků. Bez omezení by mohlo dojít po ukončení fixací hypoték v případě růstu úrokových sazeb ke zvýšení počtu dlužníků a následně i exekucí. To může mít negativní dopady na celou ekonomiku. Nicméně omezení bude mít vliv i na ceny nemovitostí, očekávám postupné zastavení jejich růstu a snížení počtu stavebních zakázek. Jak dlouho bude trvat, než se to projeví, si netroufnu odhadnout.

Očekávám tedy postupné zastavení růstu cen nemovitostí a naopak zvýšení početu pronajímaných nemovitostí. Krátkodobě si myslím, že dojde k navýšení počtu prodávaných nemovitostí, protože ti majitelé, kteří se budou obávat další krize na realitním trhu a propadu cen nemovitostí, se budou snažit rychle prodat. To může však jen přispět k dalšímu poklesu cen nemovitostí, protože tato případná panika způsobí převážení nabídky nad poptávkou a další snížení cen nemovitostí. Může však nastat i opačný jev, kdy vlastníci raději své nemovitosti neprodají, než aby je prodávali pod cenou. V obou případech dojde ke změně poměru pronajímaných a prodávaných nemovitostí. Pokud odhaduji, že dnes je poměr 30 ku 70 ve prospěch prodávaných nemovitostí, tak výsledný poměr se změní na zhruba 40 až 45 procent nemovitostí pronajímaných.

Zadejte e-mailovou adresu

a nic ze Světa průmyslu vám už neunikne!

Vaše osobní údaje budeme zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů, a to v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každé kampani.

TOP Rozhovory

VIRTUÁLNÍ DVOJČE NÁS PŘIPRAVUJE NA BUDOUCNOST

VIRTUÁLNÍ DVOJČE NÁS PŘIPRAVUJE NA BUDOUCNOST

Vydáno 29.3.2019

„Nemusíte už čekat na to, co vám ukáže reálný model či prototyp. Funkci výrobku, linky nebo výrobního procesu si vyzkoušíte na počítači na digitálním dvojčeti a v reálu už vás nic nepřekvapí,“ říká Milan Šlachta, generální ředitel společnosti Bosch v České a Slovenské republice.

POHLED DO BUDOUCNOSTI JE UŽ DNES VELMI ZAJÍMAVÝ

POHLED DO BUDOUCNOSTI JE UŽ DNES VELMI ZAJÍMAVÝ

Vydáno 25.3.2019

Nastává éra digitálních dvojčat. „Tyto virtuální modely reálných systémů pomáhají lépe porozumět, jak funguje proces výroby nebo obchodní modely, a vedou k tomu, aby byly jejich reálné protějšky ve fyzickém světě funkční a provozuschopné. Digitální dvojče také umožňuje včasnou reakci na změny podmínek na trhu, monitoring zařízení i předvídání jejich výpadků,“ uvedla generální ředitelka společnosti IBM v České republice a na Slovensku Zuzana Kocmaníková.

TVOŘÍME VĚCI, KTERÉ NÁS NEPŘESTÁVAJÍ FASCINOVAT

TVOŘÍME VĚCI, KTERÉ NÁS NEPŘESTÁVAJÍ FASCINOVAT

Vydáno 15.3.2019

Otevírá bránu do ideální budoucnosti, upozorní na možná rizika a dokáže připravit vše na míru dle našeho zadání a našich potřeb. To je digitální dvojče. „Moderní softwarové nástroje dokážou vytvořit komplexní obraz výrobku, umí dokonce vygenerovat i jeho optimální tvar. Umístí materiál pouze tam, kde je skutečně potřeba, a vznikne tak organický design podobný tomu, co vytvořila příroda,“ říká generální ředitel společnosti Siemens Eduard Palíšek.

NĚKTERÉ AUTOMOBILKY NEMUSÍ RYCHLÉ TEMPO PŘEŽÍT

NĚKTERÉ AUTOMOBILKY NEMUSÍ RYCHLÉ TEMPO PŘEŽÍT

Vydáno 18.2.2019

Tempo, kterým se pohybuje automobilový průmysl, je zběsilé. Mohou za to nejen nové technologie, ale i snahy o snižování emisní zátěže a přechod k alternativním pohonům. „Měli bychom zpomalit. Rychlému tempu se začínají bránit i některé automobilky, tvrdí, že ho nemusí přežít, protože investice do změn jsou ukrutné,“ říká Miroslav Dvořák, generální ředitel společnosti MOTOR JIKOV Group a.s. a viceprezident AutoSAP.

Zobrazit Více

Zadejte e-mailovou adresu

a nic ze Světa průmyslu vám už neunikne!

Vaše osobní údaje budeme zpracovávat pouze za účelem zasílání newsletterů, a to v souladu s platnou legislativou a zásadami ochrany osobních údajů. Svůj souhlas se zasíláním a zpracováním osobních údajů můžete kdykoli odvolat prostřednictvím odhlašovacího odkazu v každé kampani.

Další zprávy

EXPORTNÍ CENA OCENÍ ÚSPĚCHY ČESKÝCH EXPORTÉRŮ DO ZEMÍ SEVERNÍ EVROPY A POBALTÍ

EXPORTNÍ CENA OCENÍ ÚSPĚCHY ČESKÝCH EXPORTÉRŮ DO ZEMÍ SEVERNÍ EVROPY A POBALTÍ

Vydáno 17.4.2019

Česká mincovna, 17. dubna 2019 – Již 22. ročník soutěže Exportní cena DHL pod záštitou agentury CzechTrade, která vyzdvihuje úspěšné české vývozce, startuje. Nově vyhlásí vítěze v kategorii Exportér E-commerce. Tradičně si pak vítězové převezmou ceny v kategoriích Malá společnost, Středně velká společnost, Exportér teritoria a ceny CzechTrade – Nejúspěšnější klient a Exportní příběh roku.

OD ZÁKLADŮ JSME VYVINULI KOMERČNĚ ÚSPĚŠNÝ IoT PŘEVODNÍK

OD ZÁKLADŮ JSME VYVINULI KOMERČNĚ ÚSPĚŠNÝ IoT PŘEVODNÍK

Vydáno 1.4.2019 Komerční sdělení

Jak vypadá ztělesnění nejmodernějších technologií? Zeptejte se v Acrios Systems. Mladá společnost soustředí pozornost na vývoj hardwarových i softwarových produktů, ale především ví, jak správně na čím dál oblíbenější internet věcí (IoT). „Náš IoT převodník je možné využít všude, kde je žádoucí automatizovat odečty různých veličin formou bezdrátového přenosu,“ prozradil jednatel firmy Radim Malinowski.

CHCEME POMOCT K NEZÁVISLOSTI NA FOSILNÍCH PALIVECH A JÁDRU

CHCEME POMOCT K NEZÁVISLOSTI NA FOSILNÍCH PALIVECH A JÁDRU

Vydáno 25.3.2019 Komerční sdělení

„Někdo fotovoltaiku pořizuje jako investici s dobrou návratností, pro někoho je klíčové získat vlastní zdroj a nezávislost. A někdo v tom vidí pojistku na důchod,“ říká jednatel a zakladatel firmy Jaroslav Šuvarský.

TŘI ÚSPĚŠNĚ ZAVEDENÉ AUTOMATIZACE A ROBOTIZACE V ČR OD ZLÍN ROBOTICS

TŘI ÚSPĚŠNĚ ZAVEDENÉ AUTOMATIZACE A ROBOTIZACE V ČR OD ZLÍN ROBOTICS

Vydáno 18.3.2019 Komerční sdělení

Společnost ZLÍN ROBOTICS se od svého začátku zaměřuje na pokročilou průmyslovou robotizaci za použití těch nejmodernějších dostupných technologií. Od uvedení jejich prvního robotického pracoviště, s využitím 4-osého SCARA robota značky EPSON, do provozu uplynulo více než 8 let. Ještě dnes tento robot spolehlivě pracuje v 3 směnném provozu a precizně montuje v pěti sekundách výrobek složený ze tří dílů.

SVÉ PRODUKTY SLEDUJÍ ON-LINE PO CELÉM SVĚTĚ

SVÉ PRODUKTY SLEDUJÍ ON-LINE PO CELÉM SVĚTĚ

Vydáno 14.3.2019

Plzeňská společnost Doosan Škoda Power patří k významným výrobcům parních turbín ve světě. První její parní turbína nese letopočet 1904. Od počátku se jí podařilo udržet rychlé tempo celosvětového rozvoje v oblasti energetiky a na této pozici setrvává i díky investicím do digitalizace a automatizace. „Naše produkty můžeme sledovat on-line po celém světě,“ říká Jan Růžička, ředitel pro firemní strategii.

ČESKO SPOUŠTÍ NEBÝVALOU AKTIVITU

ČESKO SPOUŠTÍ NEBÝVALOU AKTIVITU

Vydáno 12.3.2019

Česká republika míří mezi technologické lídry. Vládní Rada pro výzkum, vývoj a inovace (RVVI) nedávno schválila jeden z nejodvážnějších projektů poslední generace. „Inovační strategie 'Czech Republic: The Country For The Future' vytyčuje nové vládní priority, které by nás měly do roku 2030 posunout mezi inovační lídry Evropy,“ uvedl Karel Havlíček, předseda Asociace malých a středních podniků a živnostníků a místopředseda Rady vlády pro vývoj, výzkum a inovace.

Zobrazit Více
Objednejte si předplatnéMám zájem