DEVELOPER JE TEN, KDO TVOŘÍ MĚSTO

Vydáno 29.4.2019 SMART CITYTOP Rozhovory

Město staví developeři. I naše metropole rostla především díky soukromému kapitálu. Tak vznikly nejen oblíbené čtvrti, jako jsou Vinohrady nebo Ořechovka, ale třeba i současná Waltrovka či Florentinum, které nesou značku Penta. „Zodpovědnost za to, jak Praha vypadá, je velká, jsme si toho vědomi a snažíme se podle toho chovat,“ říká v rozhovoru pro Svět průmyslu Petr Palička, výkonný ředitel pro Českou republiku ve společnosti Penta Real Estate.

 

 

V oblasti developingu se pohybujete zhruba pětadvacet let, jak se změnilo prostředí v České republice z vašeho pohledu?

Můžu říct, že se developerské prostředí postupně zkultivovalo. Ekonomická krize v roce 2007 způsobila, že se trh do značné míry vyčistil, přežili totiž především silní developeři. Vytratil se trend vydělat peníze téměř jakýmkoliv způsobem, začala se prosazovat kvalita. Domnívám se, že vývoj v tomto směru je pozitivní.

 

Svět se mění závratnou rychlostí, nastupuje e-mobilita, internet věcí, digitalizace, robotizace, virtuální realita, 5G síť… Jak tyto trendy mění váš obor?

Tyto změny jsou součástí lidských životů, a proto také developerských projektů. Nové budovy využívají moderní prvky řízení energií, staví se s důrazem na ekologii, což obnáší například využívání šedé odpadní vody, úsporné osvětlení či spotřebiče. Pomocí moderních technologií se zvyšuje uživatelský komfort, v kancelářských budovách může být příkladem centrální řízení zasedacích místností či parkovišť.

 

Co Praze schází, aby se o metropoli dalo mluvit jako o smart city?

Musím přiznat, že v tomto směru jsem poměrně kritický, nemám totiž dojem, že by Praha nějakým zásadním způsobem ke smart city směřovala. Je to škoda, protože příkladů ze zahraničí, jak by to mělo fungovat, je celá škála, ať už jde například o inteligentní systém řízení dopravy či chytré parkování. Už někdy před patnácti lety jsem se setkal v Londýně s tím, že v navigaci se mi objevovaly informace, kde jsou v mém okolí volná místa k parkování. V jiných městech jsou zase samozřejmostí chytré popelnice, které hlásí, že potřebují vysypat, nebo pouliční lampy, které svítí podle potřeby a pohybu lidí. Naší metropoli například chybí i sdílená elektromobilita. Nějaké pokusy tu jsou, úspěch mají například obyčejné elektrokoloběžky, ale vše se zatím děje jen v minimálním rozsahu a zcela bez koncepce, ta Praze chybí. Osobně si myslím, že nabíjecí lavičky to nezachrání. Technologie dnes na trhu jsou, internet a s ním spojené dálkové ovládání věcí je něco, co by mohlo Prahu ke smart city výrazně posunout, ale ta má k tomu dnes ještě hodně daleko.

 

Setkáváte se s požadavky klientů, kteří by měli zájem se nějakým způsobem zapojit do konceptu smart city?

Klienti dávají spíše důraz na ekonomiku provozu, komfort a optimalizaci procesů uvnitř firmy. Podobné je to i v rezidenční sféře. Lidé zvažují, za co jsou ochotní dát peníze a za co ne, proto se jejich požadavky týkají především energetické náročnosti. Občas se objeví požadavky na dobíjecí stojany, ale popravdě řečeno, kdybychom chtěli mít od zítřka všichni elektrovůz, je to problém. Vezměte si, že by polovina obyvatel většího činžovního domu měla elektroauto. Večer přijedou domů a všichni budou chtít přes noc dobíjet – nevím, co by to se současnou sítí udělalo. Na to není město ještě připravené.

 

Některé vaše realizace jsou spojené s renomovanými architekty z celého světa, mezi nimi neschází ani studio světoznámé britské architektky Zahy Hadid. Jak jste se k tomuto velkému jménu dostali?

Studio Zahy Hadid jsme vybrali pro projekt Masarykova nádraží v soutěži, do které jsme přizvali i jiné zahraniční architekty. Návrh tohoto britského studia byl jednoznačně nejlepší. Mile nás překvapilo, jak byli architekti ze studia schopní vnímat a pochopit danou lokalitu. Od začátku si byli vědomi, že je to složitý úkol a že Praha je město, kde není jednoduché stavět moderní architekturu.

Projekt revitalizace okolí Masarykova nádraží, vizualizace: Penta Real Estate

 

Jak tento projekt změní oblast Masarykova nádraží a co přinese Pražanům?

Projekt využívá pozemky, které dosud ležely ladem. Z urbanistického hlediska dotváří až ostudně nevyužívanou oblast v centru Prahy, která byla pro veřejnost uzavřená. Lidé už tak nebudou muset komplikovaně přecházet z hlavního nádraží na Florenc a obcházet přitom celý areál Masarykova nádraží. Vznikne nový veřejný prostor, městský bulvár, součástí projektu jsou nové byty, kanceláře, hotel a spousta dalších služeb v přízemních prostorách budov. Díky tomuto záměru oblast ožije, navíc budou dopravně propojeny dosud od sebe odtržené městské části Prahy 1, 3 a 8. Chceme vyřešit i terminál pro přímé spojení s letištěm.

 

Když tvoříte nové čtvrti, berete v úvahu názory lidí, kteří zde budou žít?

Komunikujeme s nimi různými způsoby, nasloucháme jim. Je pro nás klíčové zjistit, co místní lidé potřebují a co jim v místě chybí, protože oni budou vy­užívat veřejný prostor, který vytvoříme. Naslouchat lidem a pokusit se jim vyjít vstříc v maximální možné míře, to je pro nás důležité. Na druhou stranu si ale nemyslím, že by veřejnost měla zásadním způsobem ovlivňovat podobu jednotlivých projektů. Urbanismus je věcí urbanistů, architektura pak architektů.

 

Na čem nyní pracujete, kolik projektů máte v současné době rozpracovaných?

V současné době máme jen v Praze dvanáct projektů, které jsou v různé fázi přípravy. Kromě oblasti Masarykova nádraží, které je takovou naší vlajkovou lodí, stavíme nad hlavním nádražím Churchill Square. Projekt zahrnuje dvě kancelářské a jednu rezidenční budovu. Jeden z kancelářských objektů obsadí společnost Deloitte. Tato lokalita v centru metropole je na vynikající adrese, má výbornou dopravní dostupnost i výhled na Pražský hrad.

Pomalu také finišujeme s naším nejrozsáhlejším projektem Waltrovka, který naši společnost hodně posunul. Začínali jsme s výstavbou kancelářských objektů, ale když jsme koupili území Waltrovky, rozhodli jsme se, že půjdeme i do rezidenčního sektoru. Do budoucna bychom se rádi drželi obojího – výstavby kanceláří i bytů. Nejsme ale uzavřeni ani jiné příležitosti, kdyby se objevila. Musím přiznat, že na Waltrovku jsme pyšní. Myslím si, že v této nové moderní čtvrti se nám daří vytvářet rovnováhu mezi kancelářskými objekty, rezidenční částí a veřejným prostorem, neschází zde ani park. Je to dobré místo pro práci i život.

Waltrovka, vizualizace: Penta Real Estate

 

Připravujeme zajímavý projekt rekonstrukce a dostavby nuselského pivovaru. Podílíme se také na projektu žižkovského nákladového nádraží, ten je nyní na samém začátku, aktuálně jsme vypsali mezinárodní architektonickou soutěž. Další bytové projekty vznikají v městských částech Praha 6 a 5.

 

Odborníci o Praze hovoří jako o hodně rozvolněném městě, které potřebuje „zahustit“, je ještě uvnitř metropole místo na větší projekty?

Nepochybně. Když se řekne zahušťování měst, řada lidí si představí, že se bude stavět v parku. O tom to ale není. To je skutečně dezinterpretace a považuji za chybu magistrátu, že s tímto záměrem nejde ruku v ruce osvětová kampaň, která by vše vysvětlovala. V Praze je ještě spoustu brownfieldů a nevyužívaných území či průmyslových areálů, typické jsou Bubny, Masarykovo a smíchovské nádraží, Žižkov, Vršovice. Jsou to obrovská území, která mají kapacitu rezidenční výstavby pro 300 až 400 tisíc lidí. Navíc je zde funkční infrastruktura, což je obrovská výhoda. Jakákoliv výstavba, která se rozlézá mimo město, zabírá zemědělskou půdu a značně se prodražuje, protože lidi musíte do města nějak dopravit – musíte postavit metro, zajistit autobusové linky a vybudovat komunikace. Tyto záležitosti nemůže platit developer, ale město, které se pak o infrastrukturu musí také starat. Takže se domnívám, že výstavba v intravilánu je jediná možná cesta. Mám na mysli samozřejmě výstavbu, která lidem zachová veřejný prostor a zeleň.

 

Developerské projekty tvoří město. Cítíte odpovědnost, že vaše výstavba může proměnit i panorama Prahy?

Město opravdu staví developeři. Za posledních padesát či sto let postavil v Praze stát anebo město jen několik jednotlivých budov a panelová sídliště, zbytek vybudovali stavitelé, developeři. Metropole rostla především díky soukromému kapitálu po dialogu s magistrátem. Tak vznikly oblíbené čtvrti, jako jsou Vinohrady či Ořechovka. Ano, máte pravdu, ta zodpovědnost je velká, my si toho jsme vědomi a snažíme se podle toho chovat. A věřím, že se k tomu podobně staví i další firmy z developerského prostředí. Tomu všemu napomáhá také magistrátem zřízený Institut plánování a rozvoje (IPR). Je to poměrně velmi silný, kompetentní a také účinný prostředek pro komunikaci s developery a pro podporu rozvoje výstavby. Nicméně rozhodnutí o tom, co a jak se postaví v daných mezích, však nakonec nese developer. Jsem striktním zastáncem toho, že zodpovědnost musí jít dohromady s autoritou. To znamená, že když něco děláte, nesete za to odpovědnost.

 

Takže máte dobrý pocit, když se rozhlédnete z terasy vašeho sídla ve Florentinu?

Vždy, když něco vytvoříte, a to platí pro cokoliv, hned vidíte, co byste udělali jinak. I my dnes víme, že bychom ve Florentinu udělali některé věci odlišně. Na druhou stranu jsme pyšní na to, že jsme jedenapůlhektarové území, kde stály nevzhledné tiskárny a sklady, otevřeli lidem. Vybudovali jsme objekt, ve kterém jsou nájemníci spokojení, pasáží jsme propojili ulice Na Florenci a Na Poříčí, denně tudy projdou tisíce lidí, řada z nich navštíví místní obchody.  Vybudovali jsme pohodovou piazzu s kavárnami osázenou stromy, kde je lidem příjemně, na ploše dvou tisíc metrů čtverečních, kde bývalo skladiště panelů, je zahrada s vodním prvkem a malé hřiště. Když sem přijdete na jaře nebo v létě, vidíte, že zde posedávají lidé, čtou si, baví se, obědvají, v areálu je i mateřská škola, kde si hrají děti. Jsem pyšný na to, jak tento dům funguje, je to mimořádně příjemný pocit. Věříme, že v budoucnu se nám tuto lokalitu podaří propojit s oblastí Masarykova nádraží a že se dnes tak trochu neutěšená ulice Na Florenci stane oblíbeným městským bulvárem.

 

Co je největším nepřítelem developerů? Narážím na to, že v České republice máme snad nejzdlouhavější stavební řízení. Co všechno prodlužuje cestu k výstavbě?

Bohužel musím potvrdit, že v České republice máme jedno z nejzdlouhavějších stavebních řízení na světě. Tento fakt je způsoben celým komplexem příčin, mezi něž patří dva základní problémy. Nejsou dodržovány lhůty nejrůznějších procesů, proti čemuž prakticky není žádná možnost obrany, a když se pak všechno nasčítá, jsou termíny neuvěřitelné. Do procesu přípravy má také možnost vstoupit řada účastníků, kteří na rozdíl od developera nenesou žádnou tíhu zodpovědnosti. Někdy se ukáže, že do stavebního řízení zasáhnou neoprávněně, někdy i se špatnými úmysly.  Přitom tomu, kdo to celé způsobil, se prakticky nemůže nic stát. Developer je od okamžiku, kdy něco koupí a začne nějaký proces, pod poměrně velkým finančním tlakem, potřebuje, aby vše postupovalo, za každý svůj krok nese zodpovědnost.  Situaci dlouhodobě nepomáhá  také poddimenzovanost stavebních úřadů a nedostatek kvalifikovaných lidí.

 

Způsobuje zdržení i pravidelná obměna radnic ve volebních cyklech?

To je obecně problém, ale tak to prostě na tom světě je. Politici se mění a mohou mít na věci různé názory. Větší problém je roztříštěnost. Praha má 57 městských částí, 22 stavebních úřadů a magistrát nemá vůči městským částem žádnou nadřízenou pozici. Velmi často tak dochází k tomu, že městská část má jiný názor než magistrát. Například Praha řekne, že je potřeba postavit minimálně osm tisíc bytů, ale v městských částech politici naopak rozhodnou, že se u nich stavět nebude. A magistrát nemá žádné páky k tomu, aby toto rozhodnutí změnil. To je velký problém, se kterým se potýkáme a na který narážíme velmi často.

 

Velkým nedostatkem Prahy je absence přímého spojení na letiště. Jaké je podle vás ideální řešení?

Je to mimořádná ostuda, že Praha nemá prakticky žádné jiné přímé spojení s letištěm než po silnici, protože stačí nehoda na pražském okruhu a nedostanete se včas k odletu. Domnívám se, že přímá linka by měla být kombinací nadzemní a podzemní vlakové dopravy. Obytnými částmi Prahy 7 a 6 musí jít pod zemí. Jsem rád, že už brzy by mohla padnout důležitá rozhodnutí a věci se dají do pohybu.

 

Blíží se také zahájení výstavby trasy metra D, na které jste se měli podílet. Je založení společného podniku Dopravního podniku hlavního města Prahy a Penty ještě reálné?

Těžko říct, ale věřím, že tato kapitola dosud není uzavřená. Absolvovali jsme poměrně zdlouhavé vícekolové výběrové řízení, organizované společností Deloitte. Následovala řada jednání při cizelování smluv, pak vše usnulo a teď se nic neděje. Chápeme, že je v Praze nová politická reprezentace, která se seznamuje s problematikou, a věříme, že ještě nějaká jednání na toto téma budou. Myslím si, že společná firma byl zajímavý projekt, že to byla cesta, jak s výstavbou metra D pomoct a zásadním způsobem ji urychlit. Je známo, že podmínky, které jsme nabídli, byly zdaleka nejlepší ze všech účastníků výběrového řízení. Řekl bych, že jsou neopakovatelné a pro město mimořádně výhodné, takže věříme, že se jednání o trase D za naší účasti obnoví.

 

Na čem konkrétně se měla Penta při výstavbě metra podílet?

Musím zdůraznit, že nemáme ambici budovat metro pod zemí. Společný podnik se týkal výhradně jeho nadzemních částí. Dříve se stavěly stanice metra tak, že se na louce nebo na nějakém prázdném prostoru vytvořily výstupy z eskalátorů a k nim se přistavěly nějaké přízemní budovy. Po několika letech někdo přišel, stanici dočasně zavřel, budovu zboural a vybudoval nový komplex, jehož součástí se pak stanice stala. Typickým příkladem je Anděl nebo Národní třída. Jednou z hlavních myšlenek společného podniku bylo zajistit, aby metro ústilo do již obydlené čtvrti. Výstup z metra tak nebude jen nějakou samostatnou budkou na poli, ale může být umístěn v přízemí jakéhokoliv objektu  – v obytném domě, kancelářském komplexu či v hotelu.

 

Stavíte v Praze, Bratislavě, ve Varšavě – chystáte se proniknout ještě někam jinam do zahraničí? Máte nějaký sen, kam proniknout?

Když jsme stanovovali strategii společnosti Penta Real Estate, rozhodli jsme se, že nebudeme reagovat na nabídky v zemích, které neznáme. Máme-li dělat zodpovědný development, o kterém jsme již hovořili, tedy nejen stavět budovy, ale i spoluvytvářet město, musíme tomu místu rozumět, dlouhodobě zde působit, abychom byli schopní vnímat jeho potřeby i možnosti. Do budoucna nevylučujeme vstup do jiné země, ale nyní podobné rozhodnutí nepadlo. Myslím si, že Praha je pro každého – ať už developera, nebo člověka, který se zabývá architekturou, urbanismem nebo výstavbou – velkou výzvou. Je to komplikované území, navíc velmi krásné. Domnívám se, že hodně zahraničních developerů sní o tom, že by jednou chtěli stavět v Praze, pro nás je to splněný sen.

 

Připadá pro vás v úvahu nějaké jiné město v České republice? Nebo jen Praha má na vaše projekty potřebnou kupní sílu?

To samozřejmě nevylučujeme, je to ale spíše o tom, že jsme dosud mimo Prahu nenarazili na velký projekt, který by byl pro nás zajímavý a přitom dával finanční smysl. Na pár příležitostí jsme se v minulosti dívali například v Brně, ale zatím vše padlo.

 

Podle studie poradenské společnosti Cushman & Wakefield je Penta Real Estate v České republice nejaktivnějším developerem ve výstavbě administrativních center s multifunkčním využitím za posledních deset let. Jaké jsou vaše vize na následujících deset let?

Penta obecně má zásadu, že v tom, co dělá, chce být jedna z nejlepších na trhu. To stále trvá, to se nezměnilo. Snažíme se vytvářet uživatelsky přívětivé, technologicky a architektonicky kvalitní stavby, které urbanisticky dotvářejí město a staly se jeho součástí a současně vytvářejí i veřejný prostor. V oblasti kancelářských objektů máme silnou pozici a rádi bychom si ji zachovali, naopak bychom chtěli posílit v rezidenční oblasti. Určitě však nemáme ambice stát se jedničkou na rezidenčním trhu.

 

Jste rád, že slovo developer už nezní tak pejorativně jako například před deseti lety?

Doufám, že už tak nezní. Je to trochu dáno i tím, že život je hodně také o marketingu, o vytváření nějakých předpokladů a názorů lidí. Když si na období před deseti lety vzpomenete, tehdy řada politiků používala developera jako synonymum zla, vznikaly nejrůznější iniciativy typu „Tady není developerovo“. Upřímně řečeno, vyplývalo to i z určité arogance, kterou tehdy někteří developeři neskrývali. Věřím, že dnes je to pryč. Existuje stále více zodpovědných developerů, kteří komunikují s okolím, s lidmi, kteří v té lokalitě žijí nebo se v ní pohybují. Zkrátka podnikají kroky, aby se negativní náhled na ně přinejmenším obrousil a aby lidé pochopili v pozitivním smyslu, že developer je ve finále ten, kdo tvoří město.

 

Soňa Singerová, foto: Jan Pirgl