Jeden z největších brownfieldových projektů v České republice ožívá v srdci Ostravy. P3 Ostrava Central vzniká na části území bývalých Vítkovických železáren a nabízí nejen prostory pro lehkou výrobu a logistiku, ale i zázemí pro administrativu, showroomy nebo volnočasové aktivity. Jak developerská skupina P3 přistoupila k revitalizaci tohoto místa a jaká je její vize pro rozvoj regionu, popisuje v rozhovoru Jan Andrus, Head of Leasing and Business Development společnosti P3 Logistic Parks.
Projekt P3 v Ostravě patří mezi největší konverze brownfieldu v regionu. Jaký byl impulz pro investici právě na území bývalých Vítkovic?
Z evropského pohledu je region zajímavý pro pohyb zboží, protože leží v baltsko-jadranském koridoru. Poloha lokality přímo uvnitř Ostravy je pak nesmírně atraktivní, protože na jedné straně zajišťuje přístup k hlavním dopravním tahům Místecké a Rudné, a zároveň je blízko města, což je výhodné pro citylogistiku. Blízkost k centru a městské hromadné dopravě pak znamená i snazší dostupnost pro zaměstnance firem, které v parku sídlí. P3 si vždy zakládala na prémiových lokalitách, a ta v Ostravě navíc představovala dostatečně velkou plochu pro realizaci velkého projektu, a zároveň výzvu v podobě brownfieldu.
Jak složité bylo technicky a administrativně připravit projekt na tomto místě? Naráží revitalizace brownfieldů v Česku na systémové překážky?
Ačkoliv P3 má v Evropě s realizací brownfieldů zkušenosti, v České republice je to pro nás ve Vítkovicích premiéra. Ještě než jsme pozemek koupili, prošel velmi nákladnou sanací. Výhodou bylo i to, že využití dle územního plánu zůstává nadále stejné, v lokalitě je zachována výroba a průmysl. To, k čemu jsme se u ostravského projektu rozhodli přistoupit úplně poprvé, bylo vypsání urbanisticko-architektonické soutěže. Na mapu města jsme se rozhodli vrátit místo, které bylo dlouhá desetiletí prázdné, a my jsme mu potřebovali definovat novou podobu.
Mluvíte o nové průmyslově-obchodní čtvrti. Jaké konkrétní typy nájemců do lokality cílíte a čím je chcete přilákat?
Průmyslové parky jsou primárně určené pro logistiku a lehkou výrobu. V některých halách zboží vzniká, v jiných se připravuje na distribuci. Zákazníci si ho u nás ale mohou rovnou vyzvednout nebo si ho prohlédnout v showroomu, který může být propojený se skladovým prostorem. Součástí hal je navíc i kvalitní administrativní zázemí, takže firmy mohou z jednoho místa řídit výrobu, obchod i distribuci.
V novém centru již působí šest firem. Linde Material Handling má v ostravském P3 parku prodejnu, půjčovnu, servis a předváděcí centrum manipulační techniky. Společnost Tefcold, distributor chladírenského vybavení, má vedle skladu také zákaznický showroom a rozsáhlé administrativní zázemí, do kterého se přesunula centrála společnosti. V parku působí rovněž distributoři hraček a kojeneckého zboží (Canpol babies), novin (PNS) anebo piva (Zítek). V loňském roce zde svůj prodejní sklad otevřely Bezvapostele.cz.
Potenciál našeho parku jde ale mnohem dál. Jakkoliv je navržený primárně pro pohyb zboží, v našem konceptu jsme hodně pracovali se zpřístupněním lokality veřejnosti, a tak se nabízí využití hal i pro volnočasové aktivity, jako je sport a zábava.
Přesouváme se z těžkého průmyslu k lehké výrobě a logistice. Jak vnímáte roli P3 v této proměně regionu?
Jakou roli dnes hraje ESG v plánování a výstavbě nových areálů? A jak se to konkrétně promítá do projektu ve Vítkovicích?
V P3 průmyslové parky stavíme, pronajímáme a také dlouhodobě spravujeme, máme tedy přirozený zájem o jejich udržitelnost. Navrhujeme je tak, aby splňovaly potřeby nájemců, nároky na dlouhou životnost i vysoké ekologické standardy.
Všechny budovy v P3 Ostrava Central jsou ohodnoceny certifikací BREEAM na úrovni Excellent. Metoda sloužící ke zhodnocení kvality a šetrnosti budov je posuzuje v kategoriích od energie, využití půdy, nakládání s vodou a odpady, použité materiály po inovace, zdraví a vnitřní prostředí.
Provoz hal tak například není energeticky náročný. Jednou z výhod brownfieldů obvykle bývá možnost navázat na stávající infrastrukturu, vytápění je tak zajištěno horkovodem a pro zajištění provozu je zde kapacita elektrického příkonu 20 MW. Všechny haly jsou také konstrukčně připravené na instalaci fotovoltaických panelů, na střechách by se měly objevit v příštím roce.
Nabízíte prostory i pro výrobu. V čem je podle vás budoucnost parků kombinujících logistiku a lehký průmysl?
Náš koncept nahrává flexibilitě. Ze zkušenosti vidíme, že například některé logistické firmy začaly nabízet služby s přidanou hodnotou, které například zahrnují kompletaci zboží, a to už má blízko k lehké výrobě. U výrobních firem zase může nastat období, kdy potřebují zvětšit svoje zázemí pro expedici, nebo naopak sklad materiálu. Nezřídka se logistické firmy u konkrétních projektů stěhují za svým zákazníkem a mohou tak zajistit, že logistika a výroba na sebe skvěle navazují. A tomu všemu u nás v P3 parcích umíme jít dobře naproti.
Na čem podle vás dnes záleží nájemcům nejvíce? Jsou to ceny, flexibilita prostor, dostupnost pracovní síly, nebo třeba udržitelnost?
Ode všeho trochu a u každého trochu jinak. Pokud projekt vyžaduje specifické uspořádání a nájemce tam předpokládá například větší investici do technologií, bude se poohlížet po prostoru, který mu jeho vizi vůbec umožní a bude tam moci fungovat dlouhodobě. K tomu všemu bude hledat někoho, s kým si bude rozumět a bude vědět, co od něj může očekávat a na co se může spolehnout. Stejně tak umíme vyhovět nájemcům, kteří hledají cenově efektivní řešení pro pokrytí krátkodobé potřeby, například časově omezeného projektu. U mezinárodních logistických firem třeba hraje roli právě to měřítko udržitelnosti, protože to vyžadují jejich zákazníci. Potřeby nájemců jsou různé a dovedeme na ně reagovat.
Jak vypadá časový plán pro dokončení a obsazení celého parku? Kolik etap vás čeká a kolik firem už má o projekt zájem?
Zatím jsme zrealizovali první dvě etapy výstavby. V šesti různě velkých halách jsme vytvořili přibližně 62 000 m² pro výrobu, skladování a obchod. V první etapě vznikla velká hala o rozloze 28 000 m² a dvě malé s plochou 2 200 m² a 1 200 m². Součástí druhé etapy výstavby pak byly tři haly o celkové rozloze téměř 30 000 m².
V novém centru již působí šest firem a aktuálně máme k okamžitému pronájmu okolo 40 000 m². Na další haly máme platná stavební povolení, takže v momentě, kdy nájemce projeví zájem o výstavbu na míru, můžeme začít stavět a nájemce se může za devět měsíců nastěhovat. Celková plánovaná rozloha výstavby je přes 150 000 m² na 44 hektarech.
Přemýšlíte do budoucna o podobném konceptu i v jiných regionech?
P3 je evropský průmyslový developer a zajímáme se o atraktivní lokality ve všech zemích, ve kterých působíme. V České republice je kvalitních míst pro výstavbu málo, a tak rozsáhlých, jako je ten v Ostravě, ještě méně. Koncept kombinace funkcí se ale dá realizovat i v menších parcích.
Zdroj: redakce
