Český industriální trh se blíží saturaci a kvalitní lokality rychle ubývají. Přesto se i dnes dají najít příležitosti, často ale v projektech, které jsou složitější a zatížené řadou bariér. Dan Šobotník, Letting Manager pro industriální segment skupiny Redstone, v rozhovoru popisuje, jak k takovým lokalitám přistupuje značka Redstone Parks a proč už dnes v logistice nestačí stavět jen univerzální „krabice“ na zboží.
Jak se v Redstone hledají nové lokality? Je to cílený plán podle mapy, nebo spíš reakce na příležitosti, které se objeví?
Český industriální trh je již poměrně silně saturovaný. Chceme-li v tomto odvětví uspět, musíme být připraveni vyhodnocovat každou příležitost, která se naskytne, a zároveň být schopni pružně reagovat. S výjimkou rozvoje dálniční sítě a souvisejícího zpřístupnění nových lokalit je množství vhodných pozemků s odpovídajícím napojením na infrastrukturu omezené a ty dostupné mají zpravidla určité bariéry, které je třeba překonat. Víme však také, do jakých lokalit by pro nás bylo příliš riskantní vstupovat a tyto s poděkováním odmítáme.
Když se rozhodujete pro nový projekt, co vás dnes víc láká? Je to čistý greenfield, nebo složitější brownfield v lepší lokalitě?
Redevelopment brownfieldů je jediný dlouhodobě udržitelný model komerčního developmentu. Touto cestou jsme realizovali například velmi úspěšný retailový projekt Galerie Šantovka v Olomouci. V rámci industriálních projektů je však situace bohužel komplikovanější. Městské lokality jsou nahrazovány rezidenční výstavbou a mimoměstské jsou zpravidla tak ekologicky zatíženy, že najít brownfieldový pozemek, kde bude finanční model vycházet i se započtením veškerých nákladů souvisejících se sanací a podobně, je skutečně pověstné hledání jehly v kupce sena. Greenfield je tedy řešením například v lokalitách kolem nových dálnic, kde dává smysl využít těchto infrastrukturních investic a budovat v rozumné míře nové parky s přímým napojením na dálniční sjezdy, bez dopravního zatížení intravilánů.
DŘÍVE BYLA HALA JEN „KRABICE NA ZBOŽÍ“.
Logistika je o rychlosti. V čem vám pomáhá to, že jste menší a flexibilnější než velcí developeři?
Výhodou na naší straně je především schopnost flexibilněji reagovat na nestandardní požadavky potenciálních nájemců. Koncept Redstone Parks je o pochopení potřeb konkrétních klientů a snaze nalézt vhodné, dlouhodobé řešení pro daného obchodního partnera, spíše než realizovat maximálně univerzální budovy, které jsou trvalým kompromisem.
Jak v Redstone Parks připravujete haly na to, aby byly kompatibilní s plnou automatizací a robotizací, které vyžadují specifické nároky na podlahy, konektivitu a energetiku?
Pečlivě sledujeme nové trendy v rámci odvětví, zároveň jsme otevřeni diskutovat s klienty nad jejich specifickými požadavky. Praxe však potvrzuje, že vysoká míra automatizace a robotizace není pro řadu klientů natolik klíčovým tématem, jak je často prezentováno.
Jak dnes stavíte haly, aby dávaly smysl i za 10–15 let, když se technologie mění tak rychle?
Pro budoucí realizace se již snažíme navrhovat haly s dostatečnou rezervou v základních parametrech, jako je zvýšení světlé výšky (v lokalitách, kde to dovoluje územní plán) či zvýšení zatížitelnosti nad úroveň 5 t/m² s ohledem na předpokládané vyšší nároky na tyto parametry vyvolané právě implementací robotizace, resp. automatizovaných skladových řešení.
Jak moc dnes nájemci řeší energie a kam až jste schopni jim v tom vyjít vstříc?
Od prvopočátku pracujeme s předpokladem budoucí instalace FVE na střechy jednotlivých budov, to dnes vnímáme téměř jako nutný standard. Ekonomická návratnost tepelných čerpadel je na samostatnou diskusi, tedy v rámci standardní dodávky s nimi nepracujeme. Co se dalších nároků nájemců stran energií týká, setkáváme se stále častěji s požadavkem dodávky elektrické energie z bezemisních, obnovitelných zdrojů, jako podmínkou plnění stanovené korporátní strategie.
E-commerce tlačí logistiku blíž k městům. Dává podle vás v Česku smysl stavět vícepodlažní sklady, nebo jsme na to zatím moc malý trh?
Byť u nás již vznikají pilotní projekty tohoto charakteru, český trh v principu zatím není připraven na širší implementaci vícepodlažních skladů napříč regiony. Územní plán málokteré lokality umožňuje industriální zástavbě jít do potřebné výšky. Zároveň související zvýšené náklady na výstavbu neodpovídají reálně dosažitelným nájmům, aby byl takový projekt pro developera finančně atraktivní, není-li část nákladů od počátku vnímána jako čisté PR bez návratnosti.
East Park roste postupně po jednotlivých halách – mění se v čase požadavky nájemců nebo způsob, jak ty haly navrhujete?
S každou další halou se učíme, ta zkušenost je nepřenositelná. Požadavky nájemců jsou v určitých parametrech překvapivě méně rozsáhlé, než s jakým byl koncipován standard Redstone Parks. Naopak v některých oblastech si rádi necháme poradit od zkušených nájemců s desítkami či stovkami realizací napříč kontinenty. To je neocenitelné know-how, které i nás posouvá dále a jsme vděční za každý takový námět, který vyhodnocujeme a případně doplníme do standardu budoucích realizací. Jak East Park Olomouc, tak další plánované projekty pružně reagují na poptávku a neustále se vyvíjejí s cílem poskytnout odladěný koncept, atraktivní pro potenciální nájemce.
Prošel jste velkými poradenskými firmami jako JLL či iO Partners. Co je ta nejdůležitější věc, kterou jste si z konzultantského světa přinesl do developmentu a která vám dnes umožňuje vidět příležitosti tam, kde je ostatní přehlížejí?
Adaptace a schopnost pružně reagovat. Z pozice poradce jste s klientem od prvního dne výběru vhodných lokalit a na denní bázi vnímáte, jak se projekt formuje. Od prvotního návrhu po finálně odsouhlasené řešení je to zpravidla dlouhá cesta, plná zvratů a nečekaných úprav ať již po funkční, tak rozsahové stránce. Řada projektů právě ve fázi postupného vývoje ztroskotá, když se tato realita na straně developera nesetká se vstřícným, proaktivním přístupem. Povolovací proces, inženýring. To jsou oblasti extrémně citlivé na změny, je to svým způsobem střet odlišných světů.
Mým cílem je tedy profilovat Redstone v rámci industriálních projektů právě jako toho proaktivního partnera, který hledá řešení tam, kde to rigidnější developeři vzdávají a přicházejí tak o atraktivní klienty.
